Zobacz, na jakich zasadach należy rozliczyć zadatek na gruncie VAT

Podatnik wnioskujący o interpretację (Spółka) zajmuje się sprzedażą nieruchomości, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Przed dokonaniem wyżej wskazanych czynności potencjalni kontrahenci Spółki są zobowiązani do wpłaty określonej sumy pieniędzy (kaucji/zadatku), w celu zabezpieczenia roszczeń w przypadku niewywiązywania się lub niewłaściwego wywiązywania się ze zobowiązań przez wykonawcę. Kaucja może być również przekazana na pokrycie strat, które powstały w trakcie realizacji zamówienia. W sytuacji, gdy wskazane przesłanki nie wystąpią kaucja, która zabezpiecza umowę między Spółką, a kontrahentem – podlega zwrotowi.

Spółka zawarła z kontrahentem umowę w formie aktu notarialnego. Umowę sprzedaży poprzedziła przedwstępna umowa sprzedaży, również w formie aktu notarialnego. Z przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że do kwoty, którą klient będzie zobowiązany przelać na rachunek bankowy Spółki zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zadatku. W efekcie – zadatek zostanie zachowany przez stronę, która go przyjęła - jeśli to nie z jej winy nie dojdzie do sfinalizowania transakcji. Przy jej winie otrzymany zadatek może być też zwrócony w kwocie dwukrotnie wyższej. Decyzja o uznaniu wpłaconych środków za zadatek chroni interesy Spółki, jak i kupującego.

Czytaj także:

Jak rozliczyć przyszłą dostawę zabezpieczoną zaliczką
Jak rozliczyć usługę zakupioną w Polsce przez zagraniczny oddział polskiego podatnika
Jak poprawnie rozliczać zaliczki na gruncie VAT

Zdaniem podatnika, różnica między zadatkiem a zaliczką jest taka, że jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka zawsze jest zwracana stronie, która ją wpłaciła w tej samej kwocie, w której została przyjęta. Stąd wpłata zadatku, który podlega w całości zwrotowi, nie spełni funkcji zaliczki i tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Spółka przekonywała, iż obowiązek podatkowy na gruncie podatku VAT powstaje tylko od takich płatności, które mają charakter definitywny. Natomiast płatności o charakterze zabezpieczającym nie stanowią obrotu i nie kreują obowiązku podatkowego.

Dyrektor KIS przypomniał, że dopiero w sytuacji, gdy dochodzi do wykonania umowy – zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. Jednak w przedstawionych realiach mamy do czynienia z zadatkiem występującym nie jako zaliczka, ale kaucja, która w istocie będzie stanowić zabezpieczenie wykonania umowy.

Organ podatkowy wyjaśnił że:

„Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że otrzymana przez Państwa kaucja/zadatek, będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, która podlega zwrotowi w całości po zapłacie całej ceny sprzedaży nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług, gdyż nie jest zapłatą z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług w rozumieniu art. 29a ustawy. (…) W konsekwencji pobrana kaucja/zadatek będąca zabezpieczeniem wykonania umowy, w sytuacji kiedy, jak Państwo wskazali, podlega zwrotowi Kontrahentowi w całości po zapłacie całej ceny sprzedaży nie jest zapłatą z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż ma charakter gwarancyjny oraz zabezpieczający na wypadek, gdyby któraś ze stron nie wywiązała się z zawartej umowy. Tak więc w dacie otrzymania przez Państwa kaucji/zadatku, wpłacanej na podstawie umowy przedwstępnej, opłata ta nie stanowi wynagrodzenia za świadczenie usług lub dostawy towarów, a jedynie będzie gwarantować zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. Kaucja/zadatek w dacie jej otrzymania nie wiąże się zatem z wykonaniem przez Państwa jakiegokolwiek świadczenia i tym samym - w dacie jej otrzymania - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy”.